di Tomaso Grollo, fondatore di Tommy Immobiliare e del Metodo Buy2Rent · Norme fiscali verificate sulle fonti ufficiali dell’Agenzia delle Entrate — settembre 2026
Con 20.000 euro si può comprare un immobile da 100.000 euro?
No. E il motivo non è il mutuo.
Se stai pensando di investire in immobili con 20.000 euro, il primo calcolo che hai fatto probabilmente è questo: la banca finanzia l’80%, quindi con 20.000 euro di anticipo arrivo a un immobile da 100.000. È il conto che fanno quasi tutti, ed è sbagliato di circa la metà.
Il motivo è che l’anticipo non è l’unica uscita di cassa. E c’è un secondo problema, più insidioso: un appartamento che sulla carta rende il 10% lordo può lasciarti pochi euro al mese in tasca, o addirittura costarti soldi ogni mese, e quasi nessuno te lo dice prima che tu abbia firmato il compromesso.
In questa guida trovi il calcolo completo: quanto puoi spendere davvero con un capitale iniziale di 20.000 euro, quali costi cambiano il risultato, e il conto economico riga per riga di un immobile reale. Alla fine c’è un caso studio con numeri e tempistiche.
Chi ti sta parlando
Mi chiamo Tomaso Grollo. Negli ultimi cinque anni ho costruito un portafoglio di oltre quindici immobili a reddito tra Italia e Spagna, e gestisco direttamente operazioni di affitto residenziale e co-living. Il metodo che uso, e che insegno, si chiama Buy2Rent: comprare immobili da mettere a reddito con un capitale limitato e la leva del mutuo.
Non ho iniziato con un capitale importante, e ho commesso quasi tutti gli errori descritti qui sotto. Per questo in questo articolo non troverai numeri arrotondati per bene: troverai conti completi, le fonti normative per ogni dato fiscale, e anche le voci che fanno male.
Come si possono investire 20.000 euro nel settore immobiliare?
Prima di entrare nei calcoli, una premessa. “Investire in immobili” con 20 mila euro può voler dire quattro cose molto diverse, con rischi, rendimenti e impegno completamente differenti.
1. Acquisto diretto di un immobile con mutuo. Usi i 20.000 euro per anticipo e spese, e la banca finanzia il resto. È l’unica strada in cui il tuo capitale lavora con la leva del debito: compri un bene che vale due o tre volte quello che hai messo, e l’inquilino ripaga il mutuo al posto tuo. In cambio devi gestire l’immobile, scegliere bene l’inquilino e sostenere i costi imprevisti. È la strategia su cui si basa questa guida.
2. Piccoli immobili e pertinenze in contanti. Box auto, posti auto, cantine, piccoli magazzini: in molte città medie si comprano interamente con 15-20.000 euro, senza mutuo. La gestione è minima e il rischio di morosità è basso, ma il rendimento dipende molto dalla zona, la rivendita può essere lenta, e le spese fisse di acquisto (notaio e imposte) pesano in proporzione molto di più su importi così piccoli.
3. Crowdfunding immobiliare. Presti denaro a un progetto (lending) o entri nel capitale di una società che sviluppa un’operazione (equity), attraverso piattaforme online autorizzate secondo il Regolamento UE 2020/1503. Si parte anche da poche centinaia di euro e puoi diversificare su più progetti. Però non hai alcun controllo sull’operazione, il capitale resta bloccato fino alla chiusura del progetto e, se il progetto va male, puoi perdere in parte o del tutto quanto investito.
4. Fondi immobiliari quotati, REIT e SIIQ. Compri in Borsa quote di società o fondi che possiedono immobili, anche tramite ETF. È la soluzione più liquida e diversificata: puoi entrare e uscire in qualsiasi momento. Ma il valore segue anche l’andamento del mercato azionario, paghi commissioni di gestione e non usi nessuna leva personale.
In questa guida ci concentreremo sull’acquisto diretto di un immobile da mettere a reddito, perché è la strategia utilizzata nel Metodo Buy2Rent e l’unica delle quattro in cui 20.000 euro possono controllare un bene da 50.000.
Cosa trovi nel resto della guida
- Quanto costa davvero comprare: i costi accessori spiegati nelle loro due componenti, con gli importi reali
- La formula del prezzo massimo: un calcolo da dieci secondi che applichi a ogni annuncio
- Le sei voci di costo che quasi nessuno inserisce nel conto economico
- La voce che gioca a tuo favore, e che quasi nessuno conta
- L’esempio pratico completo di un immobile da 50.000 euro
- Il caso studio di chi è partito da 22.000 euro e ha comprato il secondo immobile quattordici mesi dopo
L’errore da cui parte tutto: il calcolo dell’80%
Hai 20.000 euro. Leggi che la banca finanzia l’80% del valore dell’immobile, fai la divisione e concludi: “posso arrivare a 100.000 euro”.
Il problema è che la percentuale di finanziamento si applica al prezzo dell’immobile, mentre le spese di acquisto restano fuori dal mutuo: le paghi tu, il giorno del rogito. E sugli immobili di piccolo taglio quelle spese pesano quasi quanto l’anticipo.
Con un budget da 20.000 euro hai un colpo solo. Chi parte con 200.000 euro può sbagliare il primo immobile e correggere sul secondo, tu no. Se sbagli il tetto di spesa arrivi dal notaio con migliaia di euro di ammanco, dopo aver già firmato il compromesso e versato la caparra. A quel punto le opzioni sono due, entrambe brutte: trovare i soldi mancanti in fretta, o perdere la caparra.
Il tetto di spesa, quindi, si calcola prima di aprire il primo annuncio.
Quanto costa davvero comprare un immobile a reddito
Dimentica le regole generiche tipo “metti da parte il 10% per le spese”. I costi di acquisto di un immobile da investimento — fiscalmente una “seconda casa” — si dividono in due componenti che si comportano in modo diverso, e vanno calcolate separatamente.
La parte fissa: circa 4.800 euro
Queste voci costano quasi uguale che tu compri un immobile da 50.000 euro o da 150.000:
| Voce | Importo indicativo |
|---|---|
| Notaio, atto di compravendita | 2.200 € |
| Notaio, atto di mutuo | 1.300 € |
| Imposte ipotecaria e catastale (acquisto da privato) | 100 € |
| Perizia e istruttoria bancaria | 800 € |
| Polizza incendio e scoppio | 400 € |
| Totale parte fissa | ≈ 4.800 € |
Gli onorari notarili variano per studio e per zona: chiedi sempre un preventivo scritto a due o tre notai prima di scegliere.
La conseguenza che cambia la strategia di acquisto: più l’immobile costa poco, più quei 4.800 euro pesano in percentuale. Su un immobile da 50.000 euro sono quasi il 10% del prezzo. Su uno da 150.000 sono il 3,2%.
È il motivo per cui gli immobili troppo economici rendono meno di quanto sembra guardando solo il rapporto tra canone e prezzo. Chi cerca il bilocale da 25.000 euro convinto di aver trovato un rendimento altissimo spesso non ha calcolato che sta pagando quasi il 20% del prezzo in spese fisse.
La parte variabile: dal 7 all’11% del prezzo
Tre voci, tutte proporzionali.
Imposta di registro, 9%. Se compri da un privato, e applichi il meccanismo prezzo-valore che vediamo tra un attimo, si calcola sul valore catastale, non sul prezzo pagato. Il valore catastale di un’abitazione diversa dalla prima casa si ottiene così: rendita catastale × 1,05 × 120. La rendita la trovi sulla visura catastale, che puoi chiedere prima di fare una proposta. Nell’esempio di questo articolo il valore catastale è 30.000 euro su un prezzo di 50.000, cioè il 60%: è un rapporto frequente, ma varia molto da immobile a immobile, quindi verificalo sempre sulla visura.
Imposta sostitutiva sul mutuo, 2%. È la voce che quasi nessuno conosce. Sui mutui per la prima casa è lo 0,25%; sui mutui per acquistare un immobile diverso dalla prima casa è il 2% dell’importo finanziato (art. 18 del DPR 601/1973). Non la paghi al notaio: te la trattiene la banca al momento dell’erogazione, quindi ti arrivano meno soldi di quanti ne avevi chiesti. Su un mutuo da 40.000 euro sono 800 euro.
Provvigione di agenzia, 3,66% IVA inclusa (3% più IVA). È zero se compri da privato, ed è uno dei motivi per cui l’acquisto senza agenzia allarga sensibilmente il tuo campo di gioco.
Il meccanismo prezzo-valore: come pagare meno imposta di registro
Questa è l’informazione che in questa guida vale più soldi di tutte le altre.
Con il sistema del prezzo-valore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si calcolano sul valore catastale dell’immobile invece che sul prezzo indicato nell’atto. Secondo l’Agenzia delle Entrate, si applica quando:
- l’acquirente è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale;
- l’immobile è a uso abitativo (con le relative pertinenze);
- la vendita non è soggetta a IVA, quindi il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione;
- l’acquirente ne fa richiesta espressa nell’atto;
- nell’atto viene comunque indicato il prezzo realmente pattuito.
Vale anche per le abitazioni acquistate senza le agevolazioni prima casa, quindi anche per un immobile da mettere a reddito. In più, la legge prevede una riduzione del 30% dell’onorario notarile per l’atto di compravendita, e il sistema limita il potere di accertamento sul valore da parte del Fisco.
La differenza in euro: su un immobile da 50.000 euro con valore catastale di 30.000, il 9% sul valore catastale sono 2.700 euro; il 9% sul prezzo pieno sarebbero 4.500. Milleottocento euro di differenza, su una richiesta di trenta secondi.
Attenzione: il prezzo-valore non si applica se compri da un’impresa costruttrice che vende con IVA. In quel caso paghi l’IVA sul prezzo e le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
La formula del prezzo massimo per investire in immobili con 20.000 euro
Quanto posso spendere per un immobile se ho 20.000 euro? Con le ipotesi di questa simulazione — mutuo all’80% e costi di acquisto reali — un capitale di 20.000 euro permette di valutare un immobile di circa 49.000 euro comprando tramite agenzia, o circa 56.000 euro comprando da privato. La cifra cambia in base a mutuo, valore catastale e spese effettive.
La cassa che ti serve per chiudere l’operazione è: anticipo del 20% + 4.800 euro fissi + la parte variabile. Comprando da privato la parte variabile vale circa il 7% del prezzo (5,4% di registro più 1,6% di imposta sostitutiva), quindi il totale è 4.800 euro più il 27% del prezzo. Con agenzia sale al 31%.
Ribaltata, la formula diventa questa:
Formula del prezzo massimo
Prezzo massimo = (Capitale disponibile − 4.800 €) ÷ 0,27
Acquisto da privato. Con agenzia dividi per 0,31. Se vuoi tenere un fondo di riserva, sottrailo dal capitale prima del calcolo.
| Capitale disponibile | Prezzo massimo da privato | Prezzo massimo con agenzia |
|---|---|---|
| 15.000 € | 37.800 € | 32.900 € |
| 20.000 € | 56.300 € | 49.000 € |
| 25.000 € | 74.800 € | 65.200 € |
| 30.000 € | 93.300 € | 81.300 € |
| 40.000 € | 130.400 € | 113.500 € |
Ipotesi: anticipo 20%, costi fissi 4.800 €, imposta di registro 9% su valore catastale pari al 60% del prezzo, imposta sostitutiva 2% sul mutuo, agenzia 3% + IVA. Simulazione indicativa, non consulenza finanziaria.
Applicata a 20.000 euro: (20.000 − 4.800) ÷ 0,27 = 56.000 euro da privato, e 49.000 euro con agenzia.
Quindi la risposta alla domanda iniziale è: con 20.000 euro il tuo campo di gioco è 50-55.000 euro.
Non 100.000. Ma nemmeno zero. Ed è questo il punto: non ti servono 100.000 euro per iniziare a investire negli immobili. Ti serve smettere di guardare gli immobili da 100.000 euro.
Perché qualche migliaio di euro in più cambia molto
Leggendo la tabella noterai che la relazione non è lineare. Passare da 20.000 a 25.000 euro di capitale (+25%) alza il tetto da 56.000 a 75.000 euro (+33%). Il motivo è la parte fissa: quei 4.800 euro si pagano una volta sola, quindi ogni euro oltre quella soglia lavora meglio del precedente.
Tradotto: se hai 17.000 euro e stai valutando se partire subito o aspettare qualche mese per arrivare a 22.000, non stai scegliendo tra “compro adesso” e “compro un po’ di più”. Stai scegliendo tra un campo di gioco da 45.000 euro e uno da 64.000.
Il vincolo del taglio minimo di mutuo
C’è un ostacolo pratico che si scopre solo quando si è già in banca.
In questa fascia di prezzo il tuo mutuo sarà da 40-44.000 euro, e diverse banche non erogano mutui sotto i 50.000 euro. Non è un muro: altri istituti scendono tranquillamente a 30.000, e un mediatore creditizio sa quali. Ma è una verifica da fare prima di cercare casa, non dopo aver firmato una proposta.
Chi inverte l’ordine — prima l’immobile, poi la banca — rischia di trovarsi con un compromesso firmato e cinque istituti che dicono di no per un motivo che non ha niente a che vedere con il suo reddito.
Le sei voci di costo che quasi nessuno calcola
La formula che rovina la maggior parte dei primi investimenti immobiliari è questa:
Affitto − rata = guadagno
Mancano sei voci, e insieme pesano più della rata del mutuo. Ma prima dei costi va corretta un’assunzione sui ricavi.
Dodici mesi non esistono
Tra cambio inquilino, tempi di ricerca e ritardi nei pagamenti, è prudente calcolare il canone su undici mesi su dodici. Se nel tuo foglio di calcolo moltiplichi per dodici, hai già gonfiato i ricavi del 9% prima ancora di sottrarre un costo.
1. La rata del mutuo
L’unica che tutti calcolano. Va fatta sul tasso che ti offre la banca oggi, non su quello letto in un articolo di due anni fa.
2. La cedolare secca al 21%
È l’imposta sostitutiva sugli affitti residenziali che la maggior parte dei piccoli proprietari sceglie. Si paga sul canone incassato, non sull’utile: paghi il 21% anche nei mesi in cui l’immobile ti sta costando soldi, perché la base è quello che incassi, non quello che guadagni.
Su un canone di 500 euro incassato undici mesi, sono circa 1.155 euro l’anno, cioè 96 euro al mese. È la seconda voce di costo dopo la rata.
Due cose da sapere prima di sceglierla, entrambe riportate nella scheda ufficiale dell’Agenzia delle Entrate:
- Rinunci all’aggiornamento del canone. Per tutta la durata dell’opzione non puoi chiedere aumenti, nemmeno l’adeguamento ISTAT, anche se è previsto nel contratto. Il canone resta fermo e si riallinea al mercato solo con un nuovo contratto. Per questo, nel conto economico, non va mai inserita una crescita del canone se hai scelto la cedolare.
- L’aliquota può scendere al 10%. Con un contratto a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa, la cedolare è al 10% e l’IMU si riduce del 25%. Il canone concordato è più basso di quello di mercato, quindi va fatto il conto caso per caso, ma spesso il risparmio fiscale compensa il minor incasso. Verifica se il comune che ti interessa ha un accordo territoriale attivo: è uno dei primi dati da controllare quando scegli la zona.
3. L’IMU
Sull’immobile da investimento non c’è l’esenzione prima casa. La base imponibile IMU è diversa da quella dell’imposta di registro: si calcola con rendita catastale × 1,05 × 160. L’aliquota di base è lo 0,86%, e ogni comune può aumentarla fino all’1,06%. Su un piccolo taglio in provincia si parla di 300-450 euro l’anno: controlla la delibera IMU del comune prima di scegliere la zona, non dopo.
4. Le spese condominiali a carico del proprietario
L’ordinario di norma lo paga l’inquilino. Le straordinarie no, e arrivano: rifacimento facciata, ascensore, adeguamento impianti. Metti in conto almeno 20-30 euro al mese di media, e chiedi i verbali delle ultime tre assemblee prima di comprare. Se c’è una delibera già approvata per lavori importanti, informati su chi ne sosterrà il costo e mettilo nero su bianco nel compromesso.
5. La polizza fabbricato
120-180 euro l’anno. Voce piccola, ma richiesta dalla banca se hai un mutuo.
6. L’accantonamento manutenzione
È la voce che quasi nessuno mette in bilancio, perché non è una spesa mensile: è una spesa che arriva tutta insieme, spesso al terzo anno. Caldaia, infissi, bagno da sistemare tra un inquilino e l’altro.
Va accantonata dal primo mese: minimo l’1% del valore dell’immobile ogni anno. Su un immobile da 50.000 euro sono 500 euro l’anno, 42 euro al mese. Se l’immobile è vecchio o da ammodernare, sali all’1,5%.
Se una di queste sei voci non compare nel tuo calcolo, il tuo calcolo non descrive l’operazione. Descrive la versione ottimistica dell’operazione.
La voce che gioca a tuo favore: la quota capitale
Fin qui abbiamo trattato la rata del mutuo come un costo. Non lo è del tutto, ed è il motivo per cui giudicare un investimento immobiliare solo sul flusso di cassa mensile porta a conclusioni sbagliate.
La rata ha due componenti: gli interessi, che sono un costo vero, soldi che escono e non tornano; e la quota capitale, che è debito che si estingue. Quella seconda parte non è una spesa: è patrimonio che si costruisce, e a pagarlo è l’inquilino.
Come cresce negli anni
Su un mutuo da 40.000 euro al 3,5% su trent’anni, con rata di 180 euro:
| Anno | Quota interessi | Quota capitale |
|---|---|---|
| Anno 1 | ≈ 117 €/mese | ≈ 63 €/mese |
| Anno 5 | ≈ 105 €/mese | ≈ 75 €/mese |
| Anno 10 | ≈ 90 €/mese | ≈ 89 €/mese |
Nel piano di ammortamento alla francese la rata resta uguale, ma la parte di interessi scende man mano che il debito residuo si riduce. Quindi la quota capitale cresce ogni anno da sola, anche se il canone resta fermo.
Significa che il beneficio economico di un immobile a reddito migliora nel tempo senza che tu faccia niente, ed è anche il motivo per cui vendere troppo presto è spesso un errore.
Esempio pratico: il conto completo di un immobile da 50.000 euro
Vediamo tutto il calcolo su un’operazione concreta.
L’immobile: 60 metri quadri in una città di provincia, richiesta 58.000 euro, trattato a 50.000 euro, comprato da privato con il meccanismo prezzo-valore. Arredato prima di affittarlo, a cedolare secca al 21%.
L’uscita di cassa iniziale
| Voce | Importo |
|---|---|
| Anticipo 20% | 10.000 € |
| Imposta di registro 9% su valore catastale (30.000 €) | 2.700 € |
| Imposte ipotecaria e catastale | 100 € |
| Notaio, compravendita + atto mutuo | 3.500 € |
| Imposta sostitutiva mutuo 2% | 800 € |
| Perizia, istruttoria, polizza | 1.200 € |
| Arredo essenziale | 1.500 € |
| Totale impiegato | 19.800 € |
Su 20.000 euro di risparmi, ci stai dentro. Senza margine, ma ci stai.
Il conto economico mensile
Mutuo: 40.000 euro, 30 anni, tasso fisso 3,5% → rata 180 euro
Canone: 500 euro al mese arredato → 5.500 euro l’anno su 11 mesi → 458 euro al mese di media reale
| Uscite mensili | Importo |
|---|---|
| Rata mutuo | 180 € |
| Cedolare secca 21% | 96 € |
| IMU (base 40.000 €, aliquota 0,86%) | 29 € |
| Spese condominiali a carico proprietario | 25 € |
| Polizza fabbricato | 12 € |
| Accantonamento manutenzione 1% | 42 € |
| Totale uscite | 384 € |
Flusso di cassa: 458 − 384 = 74 euro al mese.
Settantaquattro euro netti, con dentro tutto: tasse, un mese di sfitto all’anno, manutenzione futura già accantonata.
Il rendimento reale
Aggiungi la quota capitale: il primo anno sono circa 63 euro al mese di debito che sparisce, pagato dall’inquilino.
74 + 63 = 137 euro al mese di beneficio economico reale. Circa 1.640 euro l’anno su 19.800 euro impiegati: 8,3% netto sul capitale effettivamente immobilizzato, senza contare l’eventuale rivalutazione dell’immobile.
Nota la differenza tra i tre numeri che circolano quando si parla di rendimento:
- Rendimento lordo dell’annuncio: 12% (6.000 euro di canone annuo su 50.000 euro di prezzo)
- Flusso di cassa reale: 74 euro al mese
- Rendimento netto sul capitale investito: 8,3%
Il primo serve a poco. Il secondo ti dice se l’operazione è sostenibile. Il terzo ti dice se è conveniente. Ti servono il secondo e il terzo, sempre entrambi.
Le tre leve che cambiano completamente il risultato
Quei 74 euro al mese non sono fortuna. Sono tre scelte precise, e ognuna ha un prezzo.
Leva 1: il prezzo trattato
50.000 invece di 58.000. Un prezzo più basso migliora il rapporto canone-prezzo e riduce insieme anticipo, imposte, IMU e rata. È la leva più potente, e si esercita prima dell’acquisto, in trattativa.
Il prezzo che paghi: devi essere disposto a perdere immobili. Chi non sa dire di no compra sempre al prezzo richiesto.
Leva 2: il mutuo a 30 anni invece di 25
La rata scende da 200 a 180 euro: venti euro al mese di cassa in più.
Il prezzo che paghi: circa 4.600 euro di interessi in più sull’intera durata, e una quota capitale più bassa, quindi patrimonio costruito più lentamente. È uno scambio esplicito — cassa oggi contro patrimonio domani — e sul primo immobile, quando serve respiro, spesso ha senso.
Leva 3: l’arredo
1.500 euro una volta sola, 50-80 euro al mese di canone in più. Si ripaga in circa due anni.
Il prezzo che paghi: più ricambio di inquilini e più usura da sostituire.
Il confronto
Prendi lo stesso immobile, nella stessa città, e togli le tre leve: lo paghi 58.000 euro, accendi un mutuo a 25 anni, lo affitti vuoto a 450 euro.
| Con le tre leve | Senza le tre leve | |
|---|---|---|
| Prezzo | 50.000 € | 58.000 € |
| Capitale impiegato | 19.800 € | 20.460 € |
| Rata mutuo | 180 € (30 anni) | 232 € (25 anni) |
| Canone | 500 € (arredato) | 450 € (vuoto) |
| Flusso di cassa | +74 €/mese | −25 €/mese |
Quasi cento euro di differenza al mese. E soprattutto: lo stesso appartamento, con lo stesso capitale, nella seconda versione è un’operazione in perdita. Ogni mese ci metti soldi tuoi.
Su vent’anni quella differenza vale quasi 24.000 euro. Ed è tutta decisa prima del rogito.
📌 Caso studio: da 22.000 euro al secondo immobile in quattordici mesi
Esempio pratico di investimento immobiliare con poco capitale. Caso reale, dati personali anonimizzati.
La situazione di partenza. Ventinove anni, impiegato, stipendio nella media. Aveva messo da parte 22.000 euro in quattro anni, togliendoseli davvero dalle spese di tutti i giorni.
Quando l’ho conosciuto stava per fare una proposta su un bilocale da 95.000 euro nell’hinterland di una grande città. Zona che conosceva, vicina a casa, comoda da controllare. Aveva fatto il conto come lo fanno tutti: 22.000 diviso il 20%, quindi fino a 110.000 euro posso arrivare.
Il problema che non vedeva. Con i costi reali, su un immobile da 95.000 euro comprato tramite agenzia gli servivano circa 34.000 euro di cassa: 19.000 di anticipo e quasi 15.000 di spese. Gli mancavano quasi 12.000 euro, e non lo sapeva. Se avesse firmato il compromesso, avrebbe dovuto scegliere tra perdere la caparra e coprire il buco con un prestito personale — il modo più veloce per trasformare il primo investimento in un problema.
L’azione. Abbiamo applicato la formula: 22.000 meno 4.800, diviso 0,27. Tetto reale: circa 64.000 euro.
Quel numero gli ha chiuso tutta la zona che aveva in testa, ed è stato il momento più difficile del percorso. Non per i conti: per la rinuncia all’idea di comprare vicino a casa.
Ha spostato la ricerca a settanta chilometri, in una città di provincia con ospedale e polo logistico: domanda di affitto stabile tutto l’anno, non stagionale, con inquilini tipicamente a reddito fisso. Ha guardato solo annunci tra i 45.000 e i 60.000 euro, e ha verificato con un mediatore quali banche finanziavano mutui sotto i 50.000.
I numeri del percorso: nove immobili visitati in tre mesi, tre proposte, due rifiutate.
La terza proposta era su un sessanta metri quadri da privato, in vendita da otto mesi, richiesta 58.000 euro. Chiuso a 50.000, perché il venditore aveva già comprato un’altra casa e aveva fretta. Poi 1.500 euro di arredo, e affittato in tre settimane a 500 euro al mese.
Prima e dopo:
| Piano iniziale | Operazione fatta | |
|---|---|---|
| Immobile | 95.000 € | 50.000 € |
| Capitale necessario | ≈ 34.000 € | 19.800 € |
| Capitale disponibile | 22.000 € | 22.000 € |
| Esito | Operazione impossibile | Chiusa, con 2.200 € di riserva |
| Flusso di cassa | — | +74 €/mese |
Il risultato che conta davvero. Settantaquattro euro al mese non gli hanno cambiato la vita, e lui per primo te lo direbbe.
Ma quattordici mesi dopo è tornato in banca. Stavolta con un contratto di locazione registrato, quattordici mensilità incassate senza un ritardo e un immobile rivalutato in perizia. La banca ha ragionato diversamente, perché non aveva più davanti un impiegato con un’idea: aveva davanti un piccolo track record documentato.
Il secondo immobile lo ha comprato a condizioni migliori del primo.
La regola decisionale in tre passaggi
Se dovessi portarti via tre cose da questo articolo, sono queste.
Uno. Calcola il tetto prima di aprire gli annunci. Prezzo massimo = (capitale − 4.800 euro) ÷ 0,27 da privato, ÷ 0,31 con agenzia. Con 20.000 euro sono 50-55.000. Ogni annuncio sopra quella soglia non aprirlo nemmeno: ti fa solo perdere tempo e innamorare di case che non puoi comprare.
Due. Il flusso di cassa si calcola su undici mesi, con tutte e sei le voci e con il canone fermo. Se nello scenario prudente è negativo, l’operazione non si fa. A qualunque rendimento dichiarato nell’annuncio.
Tre. Il rendimento vero è flusso di cassa più quota capitale, diviso il capitale effettivamente impiegato. Non affitto diviso prezzo.
Con 20.000 euro non compri un immobile da 100.000 euro. Ne compri uno da 50.000. E quell’immobile non ti dà una rendita che ti cambia la vita: ti dà un metodo e il profilo bancario per comprare il secondo.
Il primo immobile è il più difficile. È anche l’unico che devi fare perfetto.
Prima i numeri. Poi le chiavi.
Domande frequenti su come investire in immobili con 20.000 euro
Con 20.000 euro conviene comprare in contanti un immobile da 20.000 o con mutuo uno da 50.000?
Nella maggior parte dei casi, con il mutuo. Su un immobile da 20.000 euro le spese fisse di acquisto pesano moltissimo in proporzione, quindi una parte rilevante del capitale non va nell’immobile ma in notaio e imposte. E soprattutto rinunci alla leva: nell’esempio di questa guida, la quota capitale pagata dall’inquilino vale da sola 63 euro al mese, quasi quanto il flusso di cassa.
Quanto rende davvero un immobile a reddito?
Dipende da quale numero guardi. Il rendimento lordo dell’annuncio (canone annuo diviso prezzo) su un immobile piccolo in provincia può stare tra il 9 e il 12%. Il rendimento netto sul capitale investito, calcolato con tutte le voci di costo, nell’esempio di questa guida è l’8,3%, e con ipotesi più prudenti scende facilmente tra il 5 e il 7%. Se qualcuno ti promette di più, chiedigli di mostrarti le sei voci di costo.
Con la cedolare secca posso aumentare l’affitto ogni anno?
No. Chi sceglie la cedolare secca rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, a qualsiasi aggiornamento del canone, compreso l’adeguamento ISTAT. Per questo nei calcoli di questa guida il canone resta fermo. Se l’adeguamento ISTAT è importante per te, devi confrontare la cedolare con la tassazione ordinaria IRPEF.
Quanto tempo serve per trovare il primo immobile giusto?
Nel caso studio di questa guida: tre mesi, nove visite, tre proposte, due rifiutate. È una tempistica normale. Chi compra alla prima visita di solito ha pagato il prezzo richiesto.
Le banche concedono mutui su immobili così economici?
Non tutte. Diversi istituti hanno un importo minimo di 50.000 euro di mutuo, che all’80% corrisponde a un immobile da 62.500 euro. Altri scendono a 30.000. È una verifica da fare prima di cercare casa, non dopo aver firmato una proposta.
Il prossimo passo
Il pezzo che decide tutto — l’hai visto nel caso studio — è la stima del canone reale. Se sbagli quella di cinquanta euro, cambia tutto il resto del calcolo.
Nella lezione gratuita Buy2Rent ti mostro come si stima il canone di una zona partendo dai contratti effettivamente registrati invece che dai prezzi richiesti negli annunci, come si costruiscono gli scenari prudente e pessimistico, e la checklist da usare prima di firmare un compromesso.
Ti serve prima della prossima visita, non dopo.
Fonti e riferimenti normativi
- Agenzia delle Entrate, L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali — imposta di registro, sistema prezzo-valore, calcolo del valore catastale
- Agenzia delle Entrate, Cedolare secca — Che cos’è — aliquote, rinuncia all’aggiornamento del canone
- Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497 — sistema prezzo-valore
- D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3 — cedolare secca
- DPR 29 settembre 1973, n. 601, art. 18 — imposta sostitutiva sui mutui
- Legge 27 dicembre 2019, n. 160, art. 1, commi 738 e seguenti — IMU
- Regolamento (UE) 2020/1503 — fornitori europei di servizi di crowdfunding
Tomaso Grollo è fondatore di Tommy Immobiliare e ideatore del Metodo Buy2Rent. In cinque anni ha costruito un portafoglio di oltre quindici immobili a reddito tra Italia e Spagna, dove gestisce anche operazioni di co-living. Insegna a chi parte da capitali limitati come comprare il primo immobile a reddito con numeri verificabili. Pagina autore →
Disclaimer: caso studio anonimizzato. I numeri sono una simulazione a scopo didattico: tassi, imposte locali, costi notarili e canoni variano per zona, periodo e profilo personale. Questo articolo non costituisce consulenza finanziaria, fiscale o legale.