Con un immobile a reddito che rende l’8%, quanto ti resta davvero in tasca ogni mese?
Non quanto dice l’annuncio. Quanto arriva sul tuo conto corrente ogni mese, dopo la rata del mutuo, dopo le tasse, dopo le spese condominiali.
Ti do subito la risposta, perché è il motivo per cui ho scritto questo articolo: su un appartamento che rende l’8,4% lordo, la cifra che resta può essere meno di zero. Puoi metterci centoventi euro al mese di tasca tua, ogni mese per venticinque anni, e continuare a chiamarlo investimento.
Non perché il mercato immobiliare italiano sia sbagliato, e nemmeno perché qualcuno ti abbia truffato. Ma perché il numero che hai letto nell’annuncio non è un rendimento: è una divisione fra due cifre che non contiene quasi nessuno dei costi reali di un immobile a reddito.
In questa guida ti mostro il calcolo completo, voce per voce, e lo applico a due appartamenti veri.
Chi sono e perché ti parlo di questo
Sono Tomaso Grollo. Faccio l’imprenditore da oltre quindici anni e ho costruito il mio percorso immobiliare investendo prima di tutto il mio capitale, con un portafoglio di immobili tra Italia e Spagna.
Il metodo che uso si chiama Buy2Rent, e la frase che lo riassume meglio è una sola: prima i numeri, poi le chiavi.
Quello che stai per leggere non è una formula presa da un manuale americano. È il foglio di calcolo che compilo io, ogni volta, prima di firmare qualsiasi proposta d’acquisto. E serve soprattutto a scartare: nove volte su dieci il risultato è “no”. È normale, ed è esattamente il lavoro dell’investitore.
Cosa trovi in questa guida
- Cos’è un immobile a reddito e quali indicatori servono per valutarlo: rendimento lordo, rendimento netto, cash flow, cash-on-cash e ROI. Non sono la stessa cosa, e confonderli è l’errore più costoso.
- I sette costi reali di un immobile a reddito, comprese le due voci che quasi nessuno inserisce in tabella e che da sole ribaltano il risultato.
- Il calcolo completo su un annuncio reale, passo per passo.
- Un caso studio: una persona che stava per comprare un appartamento in perdita, ha rifatto i conti e sette settimane dopo ha acquistato il suo primo immobile a reddito. Stesso canone di affitto, esito opposto.
- La regola decisionale a tre condizioni che uso per dire sì o no a un’operazione.
Cos’è un immobile a reddito?
Un immobile a reddito è una proprietà acquistata o detenuta con l’obiettivo di generare entrate, generalmente attraverso la locazione. Può essere già affittato al momento dell’acquisto, oppure essere acquistato libero per essere messo a reddito in un secondo momento, dopo eventuali lavori.
Lo stesso vale quando si parla di appartamento a reddito: il termine indica la destinazione dell’immobile, non la sua convenienza.
Perché la convenienza di un immobile a reddito non dipende soltanto dal canone incassato, ma dal rapporto tra prezzo, costi, fiscalità, finanziamento, periodi di sfitto e rendimento netto effettivo.
Ed è proprio quest’ultimo il dato che impareremo a calcolare in questa guida.
Il rendimento lordo: utile come filtro, pericoloso come decisione
Il rendimento lordo è il numero più usato nel settore immobiliare. Si calcola così: canone annuo diviso prezzo di acquisto, moltiplicato per cento.
Come primo screening funziona: ti permette di scartare in pochi secondi gli annunci che non hanno nessuna possibilità di stare in piedi. Il problema nasce quando diventa il numero su cui si decide.
Perché non contiene:
- le imposte sul canone di locazione;
- le spese condominiali, ordinarie e straordinarie;
- la manutenzione dell’immobile;
- i mesi di sfitto tra un inquilino e l’altro;
- i costi sostenuti per arrivare al rogito (notaio, imposte, agenzia, perizia);
- i lavori di ristrutturazione;
- e nemmeno la rata del mutuo.
L’errore più frequente che vedo non è comprare un immobile brutto. È comprare un immobile perfettamente normale con il conto sbagliato in testa. Perché il rendimento lordo non risponde mai alla domanda che conta davvero: alla fine del mese quanto resta, e quanto resta se qualcosa va storto.
ROI immobiliare, cash flow e rendimento netto: non sono la stessa cosa
Quando si parla di rendimento di un immobile a reddito si usano spesso come sinonimi parole che misurano cose diverse. Ecco la mappa completa degli indicatori, dal più grezzo al più completo:
| Indicatore | Formula | Cosa misura |
|---|---|---|
| Rendimento lordo | Canone annuo / prezzo | Primo screening |
| Rendimento netto | Reddito netto / capitale immobilizzato nell’immobile | Qualità economica dell’immobile |
| Cash flow | Entrate – uscite monetarie | Quanto rimane realmente ogni mese |
| Cash-on-cash | Cash flow annuo / capitale proprio | Rendimento della liquidità investita |
| Rendimento complessivo (ROI) | (Cash flow + quota capitale + eventuale variazione di valore) / capitale proprio | Performance complessiva |
Tre precisazioni che valgono per tutto il resto dell’articolo.
Il ROI immobiliare (Return on Investment) in senso finanziario misura il guadagno complessivo rispetto al capitale investito. Per un immobile acquistato con mutuo, la versione più completa è il rendimento complessivo: oltre al cash flow considera la quota capitale rimborsata, che è patrimonio che si accumula, e l’eventuale variazione di valore dell’immobile.
Il cash-on-cash è spesso confuso con il ROI, ma misura solo la liquidità: quanto cash flow produce ogni euro che hai tirato fuori. È il numero più severo, e il più utile per capire se l’operazione è sostenibile.
In questa guida la variazione di valore non la includo mai. Non perché non esista, ma perché non la controllo, e non voglio che una previsione sul mercato sostenga una decisione d’acquisto. Il ROI che calcoleremo è quindi un ROI prudenziale, esclusa la rivalutazione e prima di eventuali costi di rivendita.
Come calcolare il rendimento di un immobile a reddito: il metodo in 4 passaggi
Passaggio 1. Le entrate reali, non il canone moltiplicato per dodici
Il primo errore è il più banale: prendere il canone mensile e moltiplicarlo per dodici. Un immobile a reddito non incassa dodici mesi. Incassa quello che incassa.
Il calcolo prudenziale che uso sempre è questo:
Entrate reali annue = canone mensile × 11 × 0,95
Perché undici mesi e non dodici? Perché tra un inquilino e l’altro un mese di vuoto capita. Con una selezione degli inquilini fatta bene capita raramente, ma il calcolo lo faccio come se capitasse sempre. In pianificazione si lavora sullo scenario prudente, mai su quello ottimista.
Perché il coefficiente 0,95? Copre insoluti, ritardi e piccole morosità. Stesso principio: meglio scoprire prima che l’operazione regge anche nello scenario peggiore.
Esempio pratico con un canone da 690 euro al mese:
- Calcolo ottimista: 690 × 12 = 8.280 euro
- Calcolo prudenziale: 690 × 11 × 0,95 = 7.211 euro
Oltre mille euro l’anno di differenza. Su un’operazione che genera poche centinaia di euro di margine, ribaltano il verdetto.
Passaggio 2. I sette costi reali di un immobile a reddito
Qui si decide l’operazione. Sette voci: se ne salti anche una sola, il conto che hai in mano non vale niente.
1. Rata del mutuo. Quota capitale e quota interessi. Come abbiamo visto, la quota capitale non è un costo economico, ma nel calcolo del cash flow esce dal conto corrente e va conteggiata. Se stai valutando il finanziamento, trovi un approfondimento nella guida sul mutuo per investimento immobiliare.
2. Spese condominiali. Quelle ordinarie, più un margine per le straordinarie. Prima di comprare chiedi sempre i verbali delle assemblee degli ultimi due anni: lavori già deliberati e non ancora eseguiti sono una sorpresa da migliaia di euro che scopri dopo il rogito.
3. IMU. Su un immobile destinato a investimento l’IMU è normalmente dovuta; importo, aliquote ed eventuali agevolazioni dipendono dalla situazione e dal Comune. Per gli immobili locati a canone concordato, la legge prevede una riduzione del 25% dell’imposta calcolata sull’aliquota comunale (art. 1, comma 760, legge 160/2019).
4. Assicurazione. Polizza fabbricato e responsabilità civile. È una voce piccola, indicativamente tra i 150 e i 300 euro l’anno, ma è l’unica che ti protegge da un evento che altrimenti azzera l’operazione.
5. Accantonamento manutenzione. Metto da parte l’1,5% del valore dell’immobile ogni anno (indicativamente 1% per l’ordinaria e 0,5% per la straordinaria), anche negli anni in cui non si rompe niente.
6. Gestione. Commercialista, registrazione del contratto, adempimenti fiscali, eventuale gestione affidata a terzi.
7. Imposte sul canone. Cedolare secca generalmente al 21% per i contratti a canone libero; per determinati contratti a canone concordato, quando ricorrono i requisiti previsti dalla normativa, può applicarsi l’aliquota agevolata del 10%. Tra i requisiti c’è l’ubicazione dell’immobile in specifici comuni, e per i contratti non assistiti serve l’attestazione di un’associazione firmataria dell’accordo territoriale. Ne parlo nel dettaglio in cedolare secca 10% o 21%: quale si applica.
Le due voci che quasi nessuno mette in tabella sono la quinta e la settima.
L’accantonamento manutenzione perché sembra un costo che non esiste: quest’anno non si è rotto niente, quindi perché metterlo da parte? Poi arriva la caldaia. E arriva sempre.
Le imposte perché nella testa di molti il canone è un incasso netto. Non lo è: con la cedolare al 21%, un quinto se ne va prima ancora che tu lo tocchi.
Passaggio 3. Il capitale che hai investito davvero (non è l’anticipo)
Terzo pezzo del calcolo: quanto hai tirato fuori tu.
Non è l’anticipo versato alla banca. È l’anticipo più tutto quello che hai speso per arrivare a incassare il primo canone:
- imposte di registro (o IVA, se compri da costruttore) e onorario del notaio;
- provvigione dell’agenzia immobiliare;
- perizia e spese di istruttoria del mutuo;
- lavori di ristrutturazione;
- arredo, se l’immobile va affittato arredato.
Se conteggi solo l’anticipo, il cash-on-cash e il ROI ti escono gonfiati del trenta o quaranta per cento. È esattamente lì che nascono le percentuali a due cifre che si leggono in giro. Tutte le voci sono spiegate nella guida ai costi di acquisto di una seconda casa.
Passaggio 4. I quattro numeri da calcolare prima di un’offerta
Ora metti insieme i pezzi. Sono quattro numeri, e rispondono a quattro domande diverse.
Cash flow mensile — l’immobile mantiene me, o io mantengo lui?
(Entrate reali − Costi totali) ÷ 12
Rendimento netto sull’immobile — quanto vale l’immobile in sé, senza la leva del mutuo?
(Entrate reali − Costi esclusa la rata) ÷ (Prezzo + costi d’acquisto) × 100
È il numero giusto per confrontare due appartamenti diversi fra loro, perché non dipende da come hai finanziato l’acquisto.
Cash-on-cash — quanta liquidità produce ogni euro che ho messo?
Cash flow annuo ÷ Capitale proprio investito × 100
ROI prudenziale — quanto sta rendendo davvero il mio capitale, contando anche il debito che scende?
(Cash flow annuo + Quota capitale annua) ÷ Capitale proprio investito × 100
Tutti i dettagli sul primo dei quattro li trovi nella guida su come si calcola il cash flow immobiliare.
Esempio pratico: il calcolo su un annuncio reale
Prendiamo l’annuncio tipo, quello che sembra un affare.
Dati dell’immobile
- Prezzo: 98.000 €
- Canone: 690 €/mese, contratto a canone libero
- Rendimento lordo: 8,4%
- Mutuo: 68.000 € al 3,4% su 25 anni → rata 337 €/mese
- Regime fiscale: cedolare secca al 21%
Entrate reali: 690 × 11 × 0,95 = 7.211 €
Costi annui
| Voce | Importo |
|---|---|
| Rata mutuo | 4.044 € |
| Spese condominiali | 660 € |
| IMU | 460 € |
| Assicurazione | 180 € |
| Accantonamento manutenzione (1,5%) | 1.470 € |
| Gestione e adempimenti | 250 € |
| Cedolare secca 21% | 1.594 € |
| Totale | 8.658 € |
Capitale investito: anticipo 30.000 + imposte e notaio 3.200 + agenzia 2.400 + perizia 500 + lavori 5.000 = 41.100 €
I quattro numeri
- Cash flow: 7.211 − 8.658 = −1.447 € all’anno, cioè −121 € al mese
- Rendimento netto sull’immobile: 2,4%
- Cash-on-cash: −3,5%
- ROI prudenziale: nel primo anno circa 1.750 € della rata sono quota capitale → (−1.447 + 1.750) ÷ 41.100 = +0,7%
Guarda l’ultimo numero, perché è il motivo per cui servono tutti e quattro. Il ROI è leggermente positivo: tecnicamente il tuo patrimonio cresce. Ma cresce di trecento euro l’anno, mentre tu ne versi quasi millecinquecento di tasca tua. Un ROI positivo non rende sostenibile un cash flow negativo.
Da 8,4% dichiarato a 2,4% netto. Non è un immobile truffa, non c’è niente di irregolare. È un immobile normale, comprato con il conto sbagliato.
📦 Caso studio — Investire in immobili con 40.000 euro: come è andata davvero
Caso reale, raccontato in forma anonima. I numeri sono quelli dell’operazione.
La situazione di partenza
Trentaquattro anni, impiegato tecnico, quarantamila euro messi da parte in sette anni di lavoro. Nessuna esperienza immobiliare precedente. L’obiettivo non era diventare ricco: era costruire una seconda entrata per non dipendere soltanto dallo stipendio.
L’appartamento l’aveva già trovato. Era esattamente quello dell’esempio pratico qui sopra: 98.000 euro, canone 690, e in agenzia gli avevano detto “guardi, rende più dell’otto per cento”.
Non aveva ancora firmato la proposta d’acquisto, ma aveva già l’appuntamento in banca per il mutuo.
Cosa ha fatto prima di firmare
Gli ho chiesto una cosa sola: riempire le sette righe della tabella dei costi prima di andare in banca. Venti minuti di lavoro.
Quando è arrivato alla riga della cedolare secca e a quella dell’accantonamento, il numero in fondo alla colonna è diventato negativo. Meno centoventuno euro al mese. Per venticinque anni.
La sua prima reazione è stata quella di tutti: “avrò sbagliato qualcosa”. Abbiamo rifatto il conto insieme, voce per voce. Era giusto.
A quel punto abbiamo lavorato sulle uniche tre variabili che dipendevano da lui, e nessuna delle tre era l’inquilino, la zona di moda o la fortuna:
- Il prezzo di acquisto. Ha allargato il raggio di ricerca fuori dal comune che aveva in testa, accettando venti minuti di auto in più.
- Il regime fiscale. Ha cercato solo in comuni dove, con un contratto a canone concordato, è possibile applicare la cedolare al 10%, e ha verificato che il canone concordato di zona fosse vicino a quello di mercato. È un passaggio da fare prima dell’acquisto, non dopo. Approfondimento: canone concordato, quando conviene.
- La dimensione del debito. Meno prezzo significa meno mutuo, quindi rata più bassa. Ha accettato un appartamento con più lavori da fare, ma che costava ventimila euro in meno.
Il risultato, sette settimane dopo
| Immobile scartato | Immobile acquistato | |
|---|---|---|
| Prezzo | 98.000 € | 78.000 € |
| Canone mensile | 690 € | 690 € |
| Contratto e fiscalità | Canone libero, cedolare 21% | Canone concordato, cedolare 10%, IMU ridotta |
| Mutuo / rata | 68.000 € / 337 € | 55.000 € / 272 € |
| Entrate reali annue | 7.211 € | 7.211 € |
| Costi annui totali | 8.658 € | 6.663 € |
| Cash flow mensile | −121 € | +46 € |
| Capitale investito | 41.100 € | 36.000 € |
| Rendimento netto sull’immobile | 2,4% | 4,2% |
| Cash-on-cash | −3,5% | 1,5% |
| ROI prudenziale (anno 1) | 0,7% | 5,4% |
Stesso canone di affitto. Stesso inquilino tipo. Risultato opposto.
“Quarantasei euro al mese? Tutto questo lavoro per quarantasei euro?”
È la domanda che mi ha fatto, ed è la domanda giusta. La risposta sta nella differenza tra cash-on-cash e ROI.
Nel primo anno, dei 3.264 euro di rata annua, circa 1.850 sono interessi e circa 1.400 sono quota capitale. Quella parte non è un costo: è debito che scende, cioè patrimonio suo che sale, ogni mese, pagato dal canone dell’inquilino.
ROI prudenziale = (548 + 1.400) ÷ 36.000 = 5,4% nel primo anno
Esclusa la rivalutazione, prima di eventuali costi di rivendita, e con una quota capitale che negli anni successivi cresce progressivamente.
È un’indicazione molto più realistica del rendimento di un immobile a reddito rispetto all’8,4% dell’annuncio. E anche rispetto ai quarantasei euro presi da soli.
Ma la parte più importante di questo caso studio non è il 5,4%. È che ha evitato di versare 121 euro al mese per venticinque anni dentro un’operazione che sembrava un affare. Sono circa trentaseimila euro: quanto tutto il capitale che aveva a disposizione.
La regola decisionale: quando un immobile a reddito passa e quando si scarta
Questa è la regola con cui decido, e te la lascio così com’è.
Un immobile a reddito passa solo se rispetta tutte e tre queste condizioni.
1. Cash flow positivo con il calcolo prudenziale
Undici mesi, coefficiente 0,95, accantonamento manutenzione incluso. Se l’operazione è positiva solo ipotizzando dodici mesi pieni di incasso e zero manutenzione, allora è negativa. Un ROI positivo non compensa un cash flow negativo, come mostra l’esempio pratico.
2. ROI prudenziale superiore all’alternativa a rischio più basso
Cash flow più quota capitale, senza rivalutazione. Se ottieni un rendimento simile senza comprare niente e senza assumerti rischio di sfitto, morosità, lavori e illiquidità, non stai investendo: stai lavorando gratis per un inquilino.
3. Resistenza agli imprevisti
L’operazione deve reggere due mesi di sfitto e un imprevisto da tremila euro senza costringerti a toccare i risparmi personali o a chiedere un secondo finanziamento.
Se salta anche una sola delle tre condizioni, l’operazione si scarta. Non si tratta, non si spera che il mercato aiuti. Si scarta e si passa al prossimo annuncio.
E quando il conto non torna, le leve su cui puoi davvero agire sono sempre tre: prezzo di acquisto, fiscalità, leva finanziaria. Per applicare la regola sul campo, trovi il processo completo in come scegliere un immobile a reddito.
Domande frequenti sull’immobile a reddito
Cosa significa immobile a reddito?
È un immobile acquistato o detenuto per generare entrate, di solito tramite l’affitto. Può essere già locato al momento dell’acquisto o essere messo a reddito successivamente. La definizione indica la destinazione dell’immobile, non la sua convenienza, che va sempre verificata con il calcolo del rendimento netto.
ROI e rendimento netto sono la stessa cosa?
No. Il rendimento netto misura la qualità economica dell’immobile in sé, rapportando il reddito netto al capitale complessivamente immobilizzato, senza considerare il mutuo. Il ROI misura il ritorno sul capitale proprio e include l’effetto della leva finanziaria: cash flow, quota capitale rimborsata ed eventuale variazione di valore.
Qual è la differenza tra cash-on-cash e ROI?
Il cash-on-cash considera solo la liquidità che l’immobile produce rispetto al capitale proprio investito. Il ROI aggiunge anche la quota capitale del mutuo rimborsata ed eventualmente la rivalutazione. Nell’esempio pratico di questa guida lo stesso immobile ha un cash-on-cash del −3,5% e un ROI del +0,7%: per questo servono entrambi.
La quota capitale del mutuo è un costo o no?
Dipende dal numero che stai calcolando. Nel cash flow sì, perché esce dal conto corrente. Nel ROI no, perché è patrimonio che si accumula.
Conviene sempre il canone concordato?
Non sempre. Il canone concordato prevede un canone massimo stabilito dagli accordi territoriali, che in alcune zone è sensibilmente inferiore a quello di mercato. La riduzione IMU del 25% prevista dalla legge si applica agli immobili locati a canone concordato, mentre la cedolare agevolata al 10% richiede ulteriori requisiti, tra cui l’ubicazione in specifici comuni. Va valutato caso per caso, prima dell’acquisto.
Quanto capitale serve per comprare il primo immobile a reddito?
Nel caso studio di questa guida il capitale effettivamente impiegato è stato di 36.000 euro, su un immobile da 78.000. Il rapporto dipende dalla percentuale di mutuo ottenuta e dall’entità dei lavori, ma è quasi sempre molto più alto di quanto si stima guardando solo l’anticipo. Approfondimento: quanto capitale serve per comprare casa da affittare.
Il prossimo passo
Se questo modo di ragionare ti è utile, il passo successivo è applicarlo.
Prendi il prossimo annuncio che ti convince, apri un foglio di calcolo, e riempi le sette righe prima di fare qualsiasi altra cosa. Prima della visita, prima della banca, prima della proposta.
Prima i numeri. Poi le chiavi.
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Dati fiscali e finanziari aggiornati a settembre 2026. Gli esempi hanno finalità divulgativa e non costituiscono consulenza fiscale o finanziaria né garanzia di rendimento: aliquote, agevolazioni e requisiti vanno verificati sul caso specifico con un professionista.